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北京近郊现“以租代售”楼盘 专业人士直言违规
北京经济网  时间: 2018-5-9 9:15:39
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北京近郊惊现“以租代售”?

商住房以长租房为名销售

北京楼市的调控政策仍在继续,长租房成了楼市的新宠。然而,这个原本意在促进楼市健康发展的长效机制,如今却在一些地方有些变味儿:北京晨报记者昨日调查发现,在北京近郊就出现了以“长租房”为名销售商住房楼盘的情况。

是租是售?

既不是租赁合同也不是购房合同

“这是长租房项目,是商住房产权,直接租50年。”在距离首都机场附近的一处楼盘里,销售小哥正在推荐即将在明年交房的楼盘,在他看来,这里除了距离机场、六环路、空港经济区都不远的地理优势以外,最大的好处就是不占用北京购房指标,但效果跟买一套房子“一个意思”。

根据销售人员的介绍,这些商住房的产权为50年,业主的长租也是50年。而房款可以全款、分期也可以通过银行的贷款,但是要在明年收房前将“租金”付清。50年的产权到期后,该销售人员表示,“产权自动续期房子一样续期还是你的,遇到拆迁等政策补偿款也是你的”。销售人员并没有用租金的方式介绍价格,而是直截了当,算下来平均每平方米2万元。

不过,合同却跟租房或是购房毫无关系:成交所签署的合同既不是购房合同,也不是租房合同,而是一份“会籍合同”。销售人员直言,租房合同的确就只有20年有效,所以项目会签署一份会籍合同,这份合同有效期就可以持续到租期结束。

根据《合同法》针对房屋租赁合同期限的规定,定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的,超过部分无效。

但北京晨报记者并未拿到相关“会籍合同”,无法确认合同中如何写明房屋租赁与产权之间的关系。

违规还是创新?

商住房换思路的擦边球

业内人士直言,上述情况的楼盘并不止一个,不少商住房、商铺、小产权房等地块都在做类似的销售方式。“在北京周边地区,前几年审批下来的商住房用地不少,但由于去年楼市调控将商住房用地限售限购后,已批的地块用途和产权期限无法变更,不少开发商不得不换个思路来收回款项。”

不过,中原地产首席分析师张大伟的观点并没有这么客气,他认为这并非是商住房盘活资金的创新模式,只是披着“长租房”外衣的违规行为,“这与长租房根本没关系,这么长的周期就不是租赁。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,这种房产交易实际上问题很多,因为造成了一种模棱两可的房产交易的方式,像租赁又不像租赁。

“正是因为没有真正的房产证或不动产权证,那么风险是非常高的。”严跃进表示,首先未来租赁市场的租售同权概念,一定是要走备案制的,上述租赁交易无法走此流程,显然是有问题的。其次如果后续租客不想租了,那么转让可就是很麻烦的,因为没人愿意来接手。

此外,严跃进还表示,如果为了租房,建议租三年就可以。如果是为了购房,那么宁可让房价涨一波,因为这种做法容易被套。

北京晨报记者 姜樊

来源: 北京晨报  责任编辑:小威
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